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债权人是否有权要求债务人以房抵债?

来源: 律师 时间:2019-10-21
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  一审法院认为,肖永红与第三人颐康阳光公司之间存在债权债务关系,肖永红为债权人,颐康阳光公司为债务人;第三人颐康阳光公司与神奇置业公司之间存在债权债务关系,颐康阳光公司为债权人,神奇置业公司为债务人。诉讼中,肖永红主张经三方结算,由神奇置业公司与肖永红进行债权债务对接,并签订了房屋预定协议一份。神奇置业公司质证称,其仅与任新友之间存在债权债务关系和抵债协议,其与肖永红没有以物抵债的意思表示,该协议仅为预定协议,且神奇置业公司没有收到肖永红的购房款。第三人颐康阳光公司质证称,经三方协商,双方均同意神奇置业公司将诉争房屋抵偿给肖永红,双方之间签订了预定协议,协议真实有效。本案中,各方协商签订预定协议的行为,应系颐康阳光公司将其对神奇置业公司的债权499680元转移给肖永红的行为。
  《中华人民共和国合同法》第八十条规定:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。双方之间签订预定协议,神奇置业公司在协议中写明房款已付清,应视为神奇置业公司已接到债权转移的通知。故该债权转移已发生法律效力,肖永红对神奇置业公司依法取得债权人地位。关于预定协议的性质,债权转移给肖永红后,双方之间签订了房屋预定协议,将该债权转化为购房款,双方之间形成了新的法律关系。双方之间签订的预定协议约定有神奇置业公司为肖永红保留天琦·贵和世家8号楼东2单元1106号房、建筑面积暂定为138.8㎡、房款已交清以及“该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起,至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止”等条款,从约定内容上看,双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容,诉争的商品房认购书应是预约合同,但是,鉴于该认购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容,又因肖永红购房款已交清,故该认购书是名为预约实为本约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该认购书应当认定为商品房买卖合同,该合同并不存在无效情形,应为有效。
  本案中,双方之间的合同未约定房屋交付期限。《中华人民共和国合同法》第一百三十九条第四项规定:当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的,适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定:履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。现肖永红请求神奇置业公司在本判决生效后30日内交付诉争房屋,于法有据,予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定:出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。故肖永红请求神奇置业公司在本判决生效后三个月内办理房屋产权证书,于法有据,予以支持。肖永红请求神奇置业公司与其签订商品房买卖合同并备案的诉讼请求,不再处理。
  关于肖永红请求第三人颐康阳光公司按照其在2015年1月30日出具的担保书承担保证责任。该担保书系保证“房源真实可靠,如有虚假,公司愿承担全部责任”,因上述已判令神奇置业公司向肖永红交付房屋,故肖永红请求第三人颐康阳光公司承担担保责任,与保证内容不符,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项、第八十条、第一百三十五条、第一百三十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审法院判决:一、原告肖永红与被告河南神奇置业开发有限公司于2015年1月30日签订的《天琦贵和世家房屋预定协议》为有效合同。二、限被告河南神奇置业开发有限公司在本判决生效后30日内向原告肖永红交付位于驻马店市××路中段天琦·贵和世家8号楼东2单元1106号房屋一套。三、限被告河南神奇置业开发有限公司在本判决生效后90日内为原告肖永红办理上述房屋的产权登记证书。四、驳回原告肖永红的其他诉讼请求。案件受理费8800元,保全费3020元,合计11820元,由被告河南神奇置业开发有限公司负担。
  二审中,双方当事人均没有提交新证据。二审对原判认定的事实予以确认。
  本院认为,肖永红和神奇置业公司及颐康阳光公司经协商而签署的天琦贵和世家房屋预定协议系三方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。
  关于神奇置业公司上诉称双方没有达成以物抵债的合意,未转移物权,故以物抵债行为并未生效的问题。三方经协商共同签署的天琦贵和世家房屋预定协议,系颐康阳光公司将其对神奇置业公司的债权499680元转移给肖永红的行为。根据法律规定,债权人转让权利的,应当通知债务人,本案债务人神奇置业公司在预定协议第三条载明“签订本协议时肖永红已付清全部房款”,应视为神奇置业公司已收到债权转让的通知,故该债权转让已发生法律效力,根据法律规定,债权转让行为不必得到债务人的同意,只要通知到债务人即可,故原判认定该债权转让行为有效正确,神奇置业公司该项上诉请求理由不足,不予支持。
  关于神奇置业公司上诉称本案案由应为商品房预约合同纠纷,原判认定案由错误的问题。颐康阳光公司将其对神奇置业公司的债权499680元转移给肖永红,神奇置业公司同意将债权499680元转让为天琦贵和世家8号楼东2单元1106号房的购房款,且约定了房屋建筑面积暂定为138.8平方米(实际产权面积以房管部门测绘面积为准),且约定签订本协议时庄保林已付清了全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
  诉争的房屋预定协议虽名为预定,但该预定协议内容具备商品房买卖合同的主要内容,明确约定了房屋的坐落与面积、房屋价款、价款的交付等主要内容,且经三方同意,通过债权转让肖永红已支付了全部购房款,依照上述法律规定,原判认定本案案由为商品房销售纠纷而非商品房预约合同纠纷正确。神奇置业公司该上诉请求理由不足,不予支持。关于神奇置业公司上诉称原判判决其公司履行预定协议错误的问题。因肖永红通过债权转让与神奇置业公司签署了房屋预定协议实为商品房销售合同,该合同为有效合同。
  根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现神奇置业公司拒不履行三方签署的房屋预定协议的内容,肖永红请求神奇置业公司依约履行应予支持。原判判令神奇置业公司履行预定协议并无不当。神奇置业公司该项上诉请求理由不足,不予支持。原判认定事实清楚,处理正确。应予维持。
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